Bij de toewijzing van een woning houden we rekening met de wet. Dat is aan de ene kant de algemene regel van de rationele bezetting en aan de andere kant de toepassing van de voorrangsregels.

Wat is rationele bezetting?

Wie krijgt wanneer een woning? Dat hangt af van de grootte van de woning en de samenstelling van je gezin.
De rationele bezettingsgraad zegt hoeveel personen hoogstens in een bepaalde woning mogen wonen. We houden daarbij rekening met het aantal personen en hun fysieke toestand.

Voor Woonstroom BV gelden volgende normen:

Voor de slaapkameroppervlakte worden als leidraad de normen gehanteerd die worden vastgelegd door de VMSW in ‘C2008’:

• Een slaapkamer voor een koppel telt minimaal 12m²
• Een kinderslaapkamer telt minimaal 7 m²
• Een slaapkamer voor twee kinderen van hetzelfde geslacht telt minimaal 14m²

Woonstroom BV deelt bij de inschrijving aan de kandidaat-huurder mee welk type woongelegenheid is aangepast aan zijn gezinssituatie.

Als er geen geschikte kandidaat-huurders meer zijn die beantwoorden aan de rationele bezetting, wordt vervolgens stapsgewijs uitgekeken naar de groep belangstellenden, waarvan de gezinssamenstelling één bewoner minder telt.

Overzicht rationele bezetting volgens het interne beleid van Woonstroom BV:

In het geval van zwangerschap/aangekondigde gezinsuitbreiding dient de kandidaat een attest van de behandelende arts voor te leggen. Bij ontvangst van een geldig attest zal de woonkeuze van de kandidaat worden aangepast in functie van de toekomstige gezinsuitbreiding.

Onderbezetting

Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners (huurders, de minderjarige gezinsleden en de gemelde personen), groter is dan één. Dat betekent dat een alleenstaande persoon vanaf een drie slaapkamerwoning onderbezet woont, een koppel vanaf een vierslaapkamerwoning, een koppel met één kind vanaf vijf slaapkamers,…

Als de woning onderbezet is, zal Volkswoningen van Duffel aan de huurder een aanbod doen om te verhuizen naar een gepaste woning.

Het aanbod van de woning moet aan vier voorwaarden voldoen:

• De woning moet voldoen aan de bezettingsnormen zodat ze niet opnieuw onderbezet zou zijn.
• De aangeboden woning moet liggen in een straal van vijf kilometer van de huidige woning.
• De reële huurprijs vermeerderd met alle huurlasten (zowel vaste als individuele) ligt niet hoger dan de reële huurprijs en alle lasten van de huidige woning.
• Tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een ander woning moet een periode verlopen zijn van ten minste drie maanden.

Als de huurder tweemaal een valabel aanbod weigert, zal in het geval de huurder een huurovereenkomst heeft van onbepaalde duur, een onderbezettingsvergoeding worden aangerekend van 25 EUR per slaapkamer die volgens de definitie van onderbezette woning het toegelaten aantal slaapkamers overschrijdt (geïndexeerd naar 2020: 32 EUR). Heeft de huurder een huurovereenkomst van negen jaar, dan zal de huurovereenkomst niet verlengd worden als de huurder op het einde van de huurperiode of één van de verlengde periodes nog steeds onderbezet woont.

De Raad van Bestuur besliste op 20/4/2017 en 10/10/2017 om volgende werkwijze te hanteren om de onderbezetting aan te pakken:

• Om huurders jonger dan 75 jaar, van onderbezette woningen te stimuleren om vrijwillig te verhuizen zal Volkswoningen van Duffel:
  • Alle huurders van onderbezette woningen aanschrijven met de vraag zich in te schrijven voor een kleinere woning. Deze kandidaten krijgen de prioriteit ‘mutatie rationele bezetting’. Huurders die zich niet inschrijven zullen van rechtswege en dus zonder hun directe toestemming worden ingeschreven als kandidaat huurder. De kandidaat kan dan zelf geen keuze uit het aanbod maken.
  • Bij het opleveren van nieuwe bouwprojecten organiseren we infosessies voor alle huurders van onderbezette woningen in een straal van 5 km om kennis te maken met dit project en zich kandidaat te stellen.

Prioritair zal de doelgroep van huurders jonger dan 75 jaar worden behandeld.

Bij toewijzing van een woning of appartement met 1 of 2 slaapkamers wordt achtereenvolgens:

• De woning toegewezen aan de kandidaten op de wachtlijst voor de vrije woning tot en met prioriteit mutatie rationele bezetting.
• Als er geen kandidaten meer zijn met prioriteit rationele bezetting, een aanbod gedaan aan alle huurders uit onderbezette woningen binnen een straal van 5 km, die zich niet kandidaat stelden. Bij meerdere kandidaten gebeurt toewijzing in volgorde van datum van antwoord. Huurders die weigeren of niet reageren krijgen een niet-gemotiveerde weigering.
• De woning toegewezen aan de eerste kandidaat zonder prioriteit ‘rationele bezetting’ op de wachtlijst voor de vrije woning.

Overbezetting

Huurders die door omstandigheden in een rationele overbezetting terecht komen, worden aangeschreven met de vraag zich opnieuw kandidaat te stellen voor een grotere woning.

Renovatie

Volkswoningen van Duffel geeft, bij herhuisvesting van zijn huurders wegens renovatie- of aanpassingswerken aan de sociale huurwoning, een voorrang die de verplichte voorrangsregels overstijgt. De herhuisvesting kan van tijdelijke of definitieve aard zijn. De huurders hoeven niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarde. Huurders die na renovatie willen terugkeren naar hun woning moeten voldoen aan de rationele bezetting. In afwijking hiervan kan ook regel inzake onderbezetting gehanteerd worden. De woning mag na renovatie echter nooit onderbezet zijn.

Bij verplichte herhuisvesting omwille van renovatie wordt nooit dubbele huur aangerekend.

Een woning weigeren bij tijdelijke herhuisvesting kan opzeg tot gevolg hebben.

Wie krijgt voorrang

Volkswoningen van Duffel is verplicht om achtereenvolgens aan de volgende kandidaat-huurders voorrang te geven:

a. Handicap of senioren:

De kandidaat-huurder of een gezinslid, met een fysieke handicap of beperking, alleen als de beschikbare woning door specifieke investeringen daaraan is aangepast of de kandidaat-huurder, ingeschreven voor een sociale assistentiewoning, als de beschikbare woning een sociale assistentiewoning is.

b. Sociaal beheersrecht:

De kandidaat-huurder die nog geen huurder is van een sociale huurwoning en die moet worden gehuisvest omdat de gemeente, het OCMW of een andere sociale woonorganisatie van rechtswege een sociaal beheersrecht heeft verkregen over de huidige woning.

c. Mutatie:

Het gezin van een huurder van VVD wordt groter door geboorte, adoptie of pleegzorg van/voor een kind. Zijn woning is hierdoor te klein. Dan kan hij zich inschrijven voor een woning van VVD die wel voldoet aan zijn nieuwe gezinssituatie. Die kandidaat moet niet voldoen aan de inkomensvoorwaarden.

d. Gezinshereniging:

• Op het moment van de inschrijving wonen de familieleden van de kandidaat-huurder nog in het buitenland. Het is de bedoeling dat het gezin herenigd wordt. Hij meldt ons dat bij de inschrijving.
• Op het moment van de inschrijving is er geen sprake van gezinshereniging. Later is er wel de intentie om een gezinshereniging aan te vragen. Dan kan de kandidaat-huurder ons dat melden. Wij passen zijn dossier aan.
• Blijkt dat, bij een toewijzing, de gezinshereniging nog niet plaatsvond, krijgt de kandidaat-huurder die woning niet.
• De kandidaat-huurder blijft ingeschreven én krijgt voorrang voor een volgende woning, aangepast aan zijn huidige gezinssituatie.
• Als diezelfde kandidaat-huurder van ons een woning kreeg en later komt zijn gezin bij hem wonen (gezinshereniging), kan hij zich terug inschrijven voor een grotere woning.

e. Ongeschiktheid:

De kandidaat-huurder woont in een woning die in zeer slechte staat is. Hij kan de woning ongeschikt laten verklaren en startte hiervoor een procedure op bij de gemeente.

Volgende situaties kunnen voorrang geven:

• De woning werd onbewoond verklaard volgens artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet.
• De woning werd ongeschikt verklaard volgens artikel 15 van de Vlaamse WoonCode. De woning heeft minstens drie gebreken van catergorie III onder ‘omhulsel’ of ‘binnenstructuur’. Of de woning heeft minstens drie gebreken van categorie IV en zestig strafpunten.
• De woning kan slechts één keer aanleiding geven tot voorrang.
• De kandidaat-huurder moet minsten zes maanden de woning bewoond hebben.
• De kandidaat-huurder schreef zich binnen de twee maanden na het besluit in voor een sociale woning. Als hij al ingeschreven was, moet hij binnen de twee maanden het besluit meedelen aan de VVD.

De voorrang vervalt als het besluit wordt opgeheven, of als de kandidaat-huurder verhuist, tenzij de kandidaat-huurder in een noodwoning woont.

De voorrang telt niet als de kandidaat-huurder zelf verantwoordelijk is voor de gebreken.

f. Een minderjarige kandidaat-huurder die ontvoogd is.

Extra voorrangsregels

Lokale binding

Na toepassing van de verplichte voorrangsregels kiest Volkswoningen van Duffel ervoor om voor het hele werkingsgebied achtereenvolgens voorrang gegeven aan kandidaat-huurders met volgende lokale binding die:

1. In de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is.
2. In de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van een gemeente in het werkingsgebied.

Omwille van het lokaal toewijzingsreglement van de stad Mechelen (goedgekeurd d.d. 8/9/2015) gelden voor de woningen gelegen in Mechelen volgende voorrangsregels:

1. In de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van Mechelen of op het moment van toewijzing tewerkgesteld is in Mechelen of werk maakt van een doorgedreven en geloofwaardig activeringstraject in Mechelen, te staven met een beslissing van het Sociaal Huis Mechelen.
2. In de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van een gemeente in het werkingsgebied.

Versneld toewijzen

Volkswoningen van Duffel kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen door af te wijken van de toewijzingsregels.

De versnelde toewijzing kan alleen tot uitvoering worden gebracht als er een sociale huurwoning vrijkomt die voldoet aan de voorwaarde van rationele bezetting.

Verschillende mogelijkheden om tot versnelde toewijzing over te gaan:

1. De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op speciale sociale omstandigheden. De toezichthouder houdt toezicht op het versneld toewijzen.
2. Het OCMW dat bevoegd is voor de hulpverlening aan een dakloze (door de wet van 2 april 1965 over het ten laste nemen van de steun verleend door de openbare centra voor maatschappelijk welzijn), kan voor die dakloze een versnelde toewijzing van een woning vragen aan Volkswoningen van Duffel. Volkswoningen van Duffel stelt begeleidende maatregelen (andere dan de basisbegeleidingsstaken) als voorwaarde, door het OCMW of op initiatief van het OCMW door andere welzijnsactoren.
3. Een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen kan ten behoeve van een persoon die met toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand, zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van die erkende dienst, een versnelde toewijzing van een woning vragen.
4. Een centrum voor algemeen welzijnswerk kan ten behoeve van de volgende personen een versnelde toewijzing van een woning vragen:
   Versie 2.1 10/10/2017 10
   1° een jongere die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door dat centrum op voorwaarde dat de jongere niet ouder is dan 21 jaar en niet valt onder de toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand;
   2° een dakloze.
5. Een erkend initiatief beschut wonen, een project psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam kan ten behoeve van een persoon met een geestelijk gezondheidsprobleem die zelfstandig woont of gaat wonen, een versnelde toewijzing van een woning vragen.

Volkswoningen van Duffel stelt als voorwaarde voor een toewijzing dat andere begeleidende maatregelen dan de basisbegeleidingstaken, aangeboden worden door de aanvragers, of door een andere welzijns- of gezondheidsvoorziening, op initiatief van de aanvragers. De begeleidende maatregelen worden opgenomen in een begeleidingsovereenkomst tussen de kandidaat-huurder en de aanvragers of andere welzijns- of gezondheidsvoorziening, op initiatief van de aanvragers. Het ondertekenen van deze overeenkomst is een voorwaarde voor toewijzing. Uit de begeleidingsovereenkomst moet blijken dat de kandidaat-huurder met de begeleidende maatregelen in staat is om zelfstandig te wonen en ook in staat zal zijn om zelfstandig te wonen zonder begeleidende maatregelen binnen een duidelijk afgebakende termijn. Als voor een persoon voor wie een versnelde toewijzing is gevraagd op het einde van een begeleidingsovereenkomst wordt vastgesteld dat een voortzetting van de begeleidende maatregelen noodzakelijk is, wordt de begeleidingsovereenkomst verlengd voor een duidelijk afgebakende termijn. Het eenzijdig opzeggen van de begeleidingsovereenkomst door de huurder, gedurende de duurtijd van de begeleidingsovereenkomst kan opzeg van het huurcontract tot gevolg hebben.

Volkswoningen van Duffel kan het verzoek alleen weigeren volgens de regels die vastgelegd zijn in het kaderbesluit sociale huur.

Weigeren van een toewijzing

Volkswoningen van Duffel kan de toewijzing van een woning gemotiveerd weigeren aan de kandidaat-huurder die huurder van een sociale huisvestingsmaatschappij is of geweest is en:

1° van wie de huurovereenkomst werd stopgezet op basis van een ernstige tekortkoming van de huurder met betrekking tot zijn verplichtingen;

2° die de woning van een sociale huisvestingsmaatschappij bewoont of heeft verlaten voor zover wordt aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is.

Als de huurovereenkomst werd stopgezet wegens wanbetaling aan een sociale huisvestingsmaatschappij kan Volkswoningen van Duffel de toewijzing van een woning weigeren als de kandidaat-huurder op het moment van de toewijzing in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling is en 75% van de schulden bij die sociale huisvestingsmaatschappij nog niet heeft betaald. De toewijzing kan niet worden geweigerd als de kandidaat-huurder tot een collectieve schuldenregeling is toegelaten en er een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling is opgesteld. Daarbij wordt verwezen naar de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen onroerende goederen.

In uitzonderlijke gevallen kan Volkswoningen van Duffel de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaat-huurder als wordt bewezen dat de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging zal vormen voor de lichamelijke of geestelijke integriteit van de bewoners. In plaats van de toewijzing te weigeren, kan Volkswoningen van Duffel de kandidaat-huurder tot begeleidende maatregelen verplichten. Volkswoningen van Duffel is op straffe van nietigheid van de beslissing verplicht om de gemotiveerde weigering tot toewijzing binnen veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder te betekenen met melding van het verhaalrecht. Als de toewijzing van een woning wordt geweigerd, kan het aanbieden van een woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort.